Қазақстанда ипотекалық несие нарығында жеңілдетілген бағдарламалардың үлесі артып, коммерциялық банктердің нарықтық ипотека беруі қысқарып келеді. Бұл жағдай ипотеканың орташа мөлшерлемесінің базалық мөлшерлеме өзгерісіне сезімталдығын төмендетіп, тұрғын үй нарығындағы бағаға да әсер етуі мүмкін.
Ұлттық банктің 2025 жылғы Қаржылық тұрақтылық туралы есебіне сәйкес, ипотекалық несиелер банк секторының жалпы несие портфелінің 17,9%-ын, ал жеке тұлғаларға берілген кредиттердің 29%-ын құраған.
2025 жылы банктер 2,36 трлн теңгеге ипотекалық несие берген. Бұл 2024 жылмен салыстырғанда 16,7% көп. Алайда өсім негізінен жеңілдетілген бағдарламалар есебінен қамтамасыз етілді.
Атап айтқанда, жеңілдетілген ипотека көлемі бір жылда 26,2% өсіп, 1,67 трлн теңгеге жеткен. Ал нарықтық ипотека беру көлемі керісінше 1,4% қысқарып, 690 млрд теңгені құрады. Осылайша, 2025 жылы берілген жаңа ипотекалық несиелердің шамамен 71%-ы жеңілдетілген бағдарламаларға тиесілі болды.
Базалық мөлшерлеме мен ипотека мөлшерлемесінің айырмашылығы
2025 жылы Ұлттық банктің базалық ставкасы қаңтардағы 15,25%-дан желтоқсанда 18%-ға дейін өсті. Алайда жаңадан берілген ипотекалық несиелердің орташа мөлшерлемесі басқа бағытта өзгерді.
Тамызда ипотека бойынша орташа мөлшерлеме 9,1%-ға дейін төмендеп, желтоқсанда 10,5%-ды құрады.
Ұлттық банк жыл ортасындағы мөлшерлеменің төмендеуін «Наурыз» және «Наурыз Жұмыскер» жеңілдетілген бағдарламаларының іске қосылуымен, сондай-ақ бір банктің жаңа ипотекалық өнімімен байланыстырады.
2026 жылы да ипотекалық портфельдің өсуі жалғасты. Дегенмен Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының деректеріне сәйкес, нарықтық ипотеканың жаңа берілімдердегі үлесі біртіндеп азайып келеді.
Қауымдастық мәліметінше, 2026 жылдың бірінші жартыжылдығында жаңадан берілген ипотекалық несиелердің орташа мөлшерлемесі шамамен 10%-ды құраған. Бұл кезеңде базалық ставка көп уақыт бойы 18% деңгейінде сақталды.
Қаржыгерлер қауымдастығы ипотеканың салыстырмалы түрде төмен құнын жеңілдетілген бағдарламалардың басымдығымен және тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің тетіктерімен түсіндіреді.
Сонымен қатар банктердің жаңа ипотекалық берілімдеріндегі нарықтық өнімдердің үлесі 26,2%-дан 14,3%-ға дейін төмендеген.
Жеңілдетілген бағдарламалар нарыққа қалай әсер етеді?
Ипотекалық несиелеудегі мөлшерлемелер айырмашылығы мен нарықтық өнімдер үлесінің қысқаруы тұрғын үй кредиттеу жүйесінде әртүрлі сегменттердің қалыптасқанын көрсетеді.
Жаңа ипотекалық несиелердің басым бөлігінің мөлшерлемесі жеңілдетілген бағдарламалар мен тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің талаптарына байланысты. Сондықтан ипотеканың орташа құны базалық ставканың өзгерісіне толыққанды жауап бермейді.
Мұндай жағдайда нарықтық ипотеканың динамикасы мен тұрғындардың несиеге деген сұранысы ақша-кредит саясатына ғана емес, мемлекеттік бағдарламалардың көлемі мен талаптарына да тәуелді болады.
Ұлттық банк бұл мәселеге бұған дейін де назар аударған.
2021 жылғы Қаржылық тұрақтылық туралы есебінде реттеуші мемлекеттік бағдарламалар сұранысты ынталандырғанымен, ипотекалық несиелеудегі нарықтық баға белгілеу тетіктерін бұрмалайтынын және нарықтық мөлшерлемемен берілетін ипотеканы ығыстыратынын атап өткен.
Осындай тұжырым 2024 жылғы есепте де қайталанды. Ұлттық банктің бағалауынша, жеңілдетілген бағдарламалардың кеңеюі 2019–2021 жылдары байқалған нарықтық ипотеканы ығыстыру қаупін қайта туындатқан.
Қауымдастықтың 2026 жылдың бірінші жартыжылдығына қатысты деректері реттеуші бұрын атап өткен құрылымдық мәселелердің әлі де сақталып отырғанын көрсетеді.
Жеңілдетілген ипотека тұрғын үй бағасын өсіре ме?
Халықаралық валюта қоры, Экономикалық ынтымақтастық және даму ұйымы (ЭЫДҰ), сондай-ақ АҚШ Федералдық резерв жүйесі басқарушылар кеңесінің Finance and Economics Discussion Series зерттеулерінде ипотекалық субсидиялардың тұрғын үй нарығына ықпалы қарастырылған.
Бұл зерттеулерде тұрғын үй ұсынысының икемділігі шектеулі болған жағдайда ипотекалық мөлшерлемелерді субсидиялау және сұранысты ынталандырудың басқа да шаралары жылжымайтын мүлікке деген сұранысты арттыруы мүмкін екені айтылады.
Мұндай жағдайда мемлекеттік қолдаудың бір бөлігі тұрғын үй бағасына қосылып, жеңілдіктің экономикалық тиімділігі ішінара жылжымайтын мүлік сатушыларына өтуі ықтимал.
Демек, жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар халықтың тұрғын үйге қолжетімділігін арттырғанымен, ұсыныс сұранысқа сай өспеген жағдайда жылжымайтын мүлік бағасының өсуіне де ықпал етуі мүмкін.
Дүниежүзілік банктің жақында жарияланған есебінде де ипотекалық кредиттеу жүйесі мен тұрғын үй нарығын мемлекеттік қолдау тетіктерін жетілдіруге қатысты ұсыныстар берілген. Бұл ұсыныстар Қазақстанның тұрғын үй нарығына арналған кеңейтілген есебімізде толығырақ қарастырылады.
Арслан Аронов – Halyk Finance Аналитикалық орталығы.