2025 жылы Қазақстандағы бөлшек несиелеу айтарлықтай баяулағанымен, ипотекалық сегмент өсімін жалғастырды. Жаңа ипотекалық несиелер көлемі бір жылда 16,7%-ға артып, ₸2,4 трлн-ға жетті (2024 жылы — ₸2,0 трлн). Бұл өсім негізінен мемлекеттік қолдау тетіктері арқылы қамтамасыз етілді, деп жазады Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығы.

Ипотекалық несиелердің негізгі бөлігін Отбасы банк берді. Банктің жаңа ипотека беру көлемі бір жылда 27,5%-ға өсіп, ₸1,3 трлн-нан ₸1,6 трлн-ға дейін артты. Мұндай өсімге жеңілдетілген бағдарламалардың кеңеюі, салымшылар санының артуы және тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне жасалған жаңа келісімшарттардың көбеюі ықпал етті. Сонымен қатар базалық мөлшерлеменің жоғары болуы да сұраныстың бір бөлігін нарықтық ипотекадан мемлекеттік бағдарламаларға ауысуына әсер етті.

Нәтижесінде жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың үлесі айтарлықтай артты. 7-20-25 және Отбасы банк бағдарламаларын қоса алғанда, олардың үлесі жаңа ипотекалардың 74%-ына жетті (бұрын — 69%). Ал коммерциялық банктердің нарықтық ипотекалық өнімдерінің үлесі 31%-дан 26%-ға дейін төмендеді. Бұл ипотекалық нарықта нарықтық тетіктердің біртіндеп ығыстырылып жатқанын көрсетеді.

Жеңілдетілген бағдарламалардың басымдығы жаңа ипотекалар бойынша орташа мөлшерлеменің төмендеуіне де әсер етті. 2025 жылы ол 9,8%-ды құрады. Бұл көрсеткіш елдегі базалық мөлшерлемеден (18%) және инфляция деңгейінен (12,3%) айтарлықтай төмен.

Сарапшылардың айтуынша, мемлекеттік саясаттағы екі түрлі бағыт — ақша-несие саясатының қатаюы мен жеңілдетілген қаржыландырудың кеңеюі — ипотекалық нарықта құрылымдық теңгерімсіздіктерді күшейтіп отыр. Соның нәтижесінде ипотекалық сегмент жалпы нарықтық жағдайдан барған сайын тәуелсіз дамуда.

Тұрғын үй бағасы мен халық табысы арасындағы алшақтық ұлғайды

2025 жылы тұрғын үй бағасының екі таңбалы өсімі байқалды. Бұл кезде халықтың нақты табысы төмендеу үрдісін көрсетті. Соның салдарынан тұрғын үйдің қолжетімділігі көпшілік үшін нашарлай түсті.

Бағаның өсуіне бірнеше фактор әсер етті. Олардың қатарында нарықтық емес қаржыландыру көздері, ірі қалалардағы тұрғын үй ұсынысының шектеулі болуы және инфляция жағдайында халықтың жылжымайтын мүлікті инвестициялық актив ретінде қарастыруы бар.

Ипотекалық нарықтағы көрсеткіштер де осы өзгерістерді растайды. Мәселен, ипотеканың орташа сомасы ₸11,2 млн-нан ₸12,1 млн-ға дейін өсті. Сонымен қатар мақұлданған өтінімдердің үлесі 39,2%-дан 25,2%-ға дейін төмендеді. Ал жеке қаражат есебінен жасалған мәмілелер үлесі 19%-дан 41%-ға дейін артты. Бұл сұраныстың табысы жоғары әрі бастапқы жарнасы ірі сатып алушыларға қарай ығысқанын көрсетеді.

Нарықтағы белсенділікті қолдаған тағы бір фактор — Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қоры қаражатын тұрғын үй жағдайын жақсартуға пайдалану. 2025 жылы мұндай аударымдар көлемі ₸839 млрд-қа жетіп, бір жылда 106%-ға артты. Соның нәтижесінде жылжымайтын мүлік нарығындағы мәмілелер саны 448,6 мыңға дейін өсті.

Нарық сегменттерге бөлініп келеді

Қазіргі жағдайда тұрғын үй нарығы біртіндеп сегменттеліп барады. Жеңілдетілген ипотека негізінен мемлекеттік қолдау алатын азаматтарға бағытталған. Өз қаражатына сатып алу көбіне жинағы бар үй шаруашылықтарына тән. Ал нарықтық ипотека өнімдері негізінен ең төлем қабілеті жоғары сатып алушыларға ғана қолжетімді болып отыр.

2026 жылдың алғашқы тоқсанында тұрғын үйге сұраныстың одан әрі өсуі мүмкін. Бұған мемлекеттік сыйақының биыл ертерек есептелуі әсер етуде. 2025 жылғы ₸93 млрд-пен салыстырғанда, 2026 жылы оның көлемі ₸124,4 млрд-қа дейін өсіп отыр.

Құрылымдық қатерлер сақталып отыр

Жалпы, қазіргі динамика тұрғын үй нарығында құрылымдық теңгерімсіздіктердің жиналып жатқанын көрсетеді. Бір жағынан, нарықтағы мәмілелер саны мемлекеттік бағдарламалар мен нарықтық емес ынталандырулар есебінен жоғары деңгейде сақталуда. Екінші жағынан, тұрғын үй бағасы мен халық табысының динамикасы бір-біріне сәйкес келмей отыр.

Сарапшылардың пікірінше, егер халықтың төлем қабілеті айтарлықтай артпаса, нарықтық қаржыландыру тетіктері дамымаса және реттеуші саясат теңгерімді болмаса, тұрғын үй нарығындағы қазіргі теңгерімсіздіктер орта мерзімді кезеңде сақталып, тіпті күшеюі мүмкін.