Автор: Арслан Аронов, Halyk Finance
2025 жылдың басынан бері Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы барлық сегментте бағаның тұрақты өсімін көрсетіп келеді. Биылғы он айдың қорытындысы бойынша тұрғын үйдің 1 шаршы метрінің құны бастапқы және қайталама нарықтарда тиісінше 12,5% және 10,2% өсті. Бұл өсім маусымдық факторлармен, инфляциямен және нарықты реттеу ережелеріндегі өзгерістермен байланысты.
Бастапқы нарықта бағаның ең жылдам өсуі байқалған негізгі қала – Павлодар. Мұнда қазан айындағы айлық төмендеуге қарамастан, бастапқы нарықтағы баға жыл басынан бері 19,1% өсті. Ал қайталама тұрғын үй нарығында Алматы көш бастап тұр – жыл басынан бері 21,7% өсім тіркелді. Тұрғын үйді жалға алу құны баяу қарқынмен өсіп келеді: жалдау ақысы жыл басынан бері 8,2% қымбаттады. Жалпы алғанда, қазан айындағы тұрғын үй бағасының өсімі алдыңғы аймен салыстырғанда біршама бәсең болды.
Біздің ойымызша, жыл соңына дейін нарық қазіргі қалыпты өсім аймағында қала береді, ал ең белсенді динамика бастапқы тұрғын үй сегментінде сақталады. Тұрғын үйге деген сұраныс былтырғы деңгейден асады. Бұған маусымдық факторлар мен сатып алушылардың салықтық өзгерістер енгізілгенге дейін бағаны бекітіп қалуға деген ұмтылысы себеп болып отыр. Сонымен қатар ипотека шарттарының қатаюы тұрғын үй нарығындағы белсенділікті шектеуі мүмкін, бірақ баға өсімінің жалпы үрдісі сақталады. Алайда, ипотекалық несиелеу құрылымындағы «Отбасы банкінің» айтарлықтай үлесін ескере отырып, бұл қатаюдың нарыққа әсері шектеулі болуы ықтимал, өйткені аталған банктің жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалары нарықтағы белсенділікті қамтамасыз етіп отыр.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығы жалпы алғанда өсім қарқынының жеделдеуін көрсетіп отыр. Бастапқы тұрғын үй нарығында баға инфляциядан жылдам өсіп келеді: жыл басынан бері 12,5% артты. Бастапқы тұрғын үй бағасының ең жоғары өсімі Павлодарда тіркелген (+19,1%). Одан кейін Қонаев (+17,8%), Алматы (+15,7%) және Қызылорда (+14,6%) қалалары орналасқан. Ал Өскемен, Семей және Түркістан сияқты қалаларда бастапқы нарықтағы баға өсімі жыл басынан бері 2%-дан төмен болды.
Айта кетерлігі, қыркүйек айынан бастап жаңа тұрғын үй бағасының өсу қарқыны инфляция динамикасынан айтарлықтай озып кетті. Бұл үдеудің негізгі себептерінің бірі – нарықты реттейтін нормативтік ережелердің жаңартылуы. Түзетулердің алғашқы топтамасы 12 шілдеде, екіншісі 30 тамызда күшіне енді, ал үшіншісі 2026 жылы енгізіледі деп жоспарланған.
30 тамыздан бастап үлестік құрылысты реттеу ережелерінің күшеюі ерекше маңызға ие: енді мәмілелер тек үлестік қатысу шарттары арқылы ғана жасалуы мүмкін; нысандардың жарнамасына тек кепілдік немесе рұқсат болған жағдайда ғана жол беріледі; ал құрылыс компанияларының қызметін әкімдіктер мен инжинирингтік ұйымдар бақылайды.
Біздің пікірімізше, бұл шаралар бір жағынан оң және қажет жаңашылдықтар болса, екінші жағынан нарыққа қысым көрсетіп, бастапқы тұрғын үй сегментінде бағаның өсуіне ықпал етуде.
Бұдан бөлек, тұрғын үйдің құнына қосымша қысым көрсетіп отырған макроэкономикалық факторлар бар — ипотекалық несиелеудің қатаюы және 2026 жылы ҚҚС мөлшерлемесінің көтерілуі күтілуде. Бұл тұрғын үйдің шаршы метрінің одан әрі қымбаттауына әкеледі.
Қайталама жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай сәл өзгеше: жыл басынан бергі баға өсімі (10,2%) инфляция қарқынына (10,5%) шамалас болды. Мәселен, Алматыда тұрақты өсім жалғасуда — қайталама нарықтағы тұрғын үй бағасы жыл басынан бері 21,7% артты. Ал Қонаев қаласында керісінше, баға 0,5% төмендегені тіркелді.
Жалға берілетін тұрғын үй нарығы біршама баяу динамиканы көрсетті — Қазақстан бойынша жалдау ақысы жыл басынан бері орта есеппен 8,2% өсті. Ең айқын өсім Ақтөбе мен Павлодар қалаларында байқалды, мұнда жыл басынан бері өсім тиісінше 22,9% және 22,6% болды.
2025 жылдың қазан айында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы өткен жылмен ұқсас динамиканы көрсетті, тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны аздап қысқарды. Аталған айда барлығы 41,3 мың тұрғын үй сату-сатып алу мәмілесі тіркелді — бұл қыркүйекпен салыстырғанда 0,1% аз. Олардың басым бөлігі (78,9%) көппәтерлі үйлердегі пәтерлерге тиесілі, ал қалғаны жеке тұрғын үйлер болды.
Сатылымның негізгі орталықтары дәстүрлі түрде Астана (21,7%) мен Алматы (19,1%), сондай-ақ Қарағанды облысы (7,2%) болып қала берді. Ең аз мәміле саны Ұлытау облысында қайта тіркелді — небәрі 0,8%.
Қыркүйек айымен салыстырғанда пәтер сату көлемі 0,3% азайды, сонымен қатар ең көп сұраныс екі бөлмелі пәтерлерге болды — барлығы 12,4 мың мәміле жасалған. Ал алдыңғы алты ай бойы ең танымал болған бір бөлмелі пәтерлер көш бастап келген еді. Жеке үйлерге қатысты мәмілелердің саны алдыңғы аймен салыстырғанда 0,6% артты. Алайда жылдық көрсеткіш бойынша нарық салыстырмалы өсім көрсетуде: 2024 жылғы қазан айымен салыстырғанда тұрғын үйді сату-сатып алу мәмілелерінің саны 5,4% көп тіркелді. Сондай-ақ 2025 жылдың 10 айының қорытындысы бойынша мәмілелер саны 2024 жылдың қаңтар-қазан айларымен салыстырғанда 3,5% өскені байқалады.
Биыл жыл соңына қарай нарық өткен жылғыдай динамиканы сақтайды деп болжанып отыр. Желтоқсан айына қарай маусымдық факторлар мен мәміле саны өсуінің әсерінен тұрғын үйге сұраныс артып, бұл бағаның одан әрі өсуіне алып келуі мүмкін. Ең айқын өзгерістер бастапқы тұрғын үй сегментінде байқалады деп болжанады.
Сұраныс өткен жылмен салыстырғанда жоғары болуы мүмкін, оған маусымдық жеңілдіктер мен сатып алушылардың салықтық өзгерістер күшіне енгенге дейін бағаны бекітіп, қазіргі бағамен тұрғын үй сатып алуға ұмтылысы әсер етеді. Сонымен бірге, ипотекалық несиелеу шарттарының қатаюы нарықтағы белсенділікті ішінара тежеуі мүмкін, дегенмен бағаның өсу үрдісі, үлкен ықтималдықпен, сақталады. Айта кетейік, ипотекалық несиелеу нарығының шамамен 55%-ын құрайтын «Отбасы банк» мемлекеттік бағдарламалар есебінен қаржыландырылатын жеңілдетілген ипотекалық өнімдерді ұсынады. Бұл ипотекалық несиелеу нарығын белгілі бір деңгейде бұрмалап, ипотека шарттарының қатаюының әсерін төмендетуі мүмкін.